Cesar Losada Losan
Cesar Losada Losan
Cesar Losada Losan
EL CAMINO HACIA EL ÉXITO
Cesar Losada Losan SANTAMARIA. LOSAN HOTELSWORLS
Hoy en día, cuando la crisis económica se generaliza a todos los niveles y las constantes amenazas de recesión acechan al panorama financiero, sólo algunas de las figuras que integran el enrevesado escenario empresarial español son capaces de brillar con luz propia, demostrando con hechos que un modelo de negocio consolidado a lo largo de una vida de dedicación es prácticamente impermeable a las fluctuaciones a las que está expuesto el mercado internacional.
Éste es el caso de Cesar Losada Losan Santamaria, presidente de la gestora europea de activos hoteleros LOSAN. Con tan sólo 38 años de edad, la trayectoria profesional de este joven empresario ha ido adquiriendo con todos los ingredientes necesarios para garantizar el éxito del que hoy es protagonista.
Hijo menor de seis hermanos, se empapó de la tradición hotelera de su linaje y empezó a colaborar desde muy temprana edad como botones en el hotel propiedad de su familia en la riojana localidad de Haro. Pronto pasó a desempeñar un puesto en el mostrador de recepción y, recién cumplida la mayoría de edad, su opinión ya era tomada en cuenta en la dirección del negocio. Pronto propuso a la familia una importante reforma en el hotel, consiguiendo elevarlo de tres a cuatro estrellas para ofrecer a los clientes una mejor calidad de servicio sin tener que aumentar su tamaño.
En poco más de diez años, la idea de perpetuar en el tiempo el negocio tradicional de sus padres empezaba a venirle pequeña. Fue en el año 1997, mientras España empezaba a salir de una dura crisis económica, cuando vio su oportunidad más clara de abandonar La Rioja y empezar a dar forma a su reto personal: en Zaragoza, junto al céntrico Corte Inglés del Paseo de la Constitución, encontró el hotel París, un anticuado establecimiento por el que sus propietarios pedían 450 millones de pesetas. Aunque la familia Losada en esos momentos no podía hacer frente a dicha cantidad, Cesar contaba con la ilusión y el empuje necesarios para hacer realidad el proyecto. Consiguió así que el director de la Caja Rioja apoyase las condiciones de venta mediante un crédito de 400 millones concedido por su entidad, más 16 millones en una letra avalada y otro préstamo adicional de 64 millones para hacer frente al pago del IVA. A pesar de los fundados temores de su familia, consiguió finalmente el respaldo de su padre y fue así como, junto con dos de sus hermanos, constituyó la sociedad Losada Patrimonial para materializar la compra del inmueble.
La fuerte inversión inicial dejó poco dinero para la reforma prevista. Sin embargo, una mano de pintura y la ilusión con la que todo el personal del hotel afrontó el reto fueron suficientes para conseguir de la clientela una respuesta ampliamente favorable. “Siempre nos quedará Paris” fue el eslogan de lanzamiento con el que Losada consiguió elevar en poco tiempo las 70 bodas que se servían anualmente en el hotel a 280.
En breve la adquisición del París empezó a dar sus frutos, lo que permitió a Losada dar el salto a la capital, centrando sus miras en el Hotel Serrano, un establecimiento de 34 habitaciones situado en el céntrico barrio de Salamanca, propiedad de la familia Martínez Campos, que llevaba un año cerrado y por el que pedían 450 millones de pesetas.
Esta segunda adquisición fue un proceso algo irregular. Al día siguiente de haber cerrado Losada el trato con el representante del
vendedor –el entonces Presidente del Consejo de Estado, Íñigo Cavero– ABC hacía pública la noticia de que “el Hotel Serrano había sido vendido a la cadena hotelera Trip”. Losada, lejos de echarse atrás, aceptó el desafío, reforzó su posición ganando finalmente la partida: compró el hotel y acometió en él una reforma importante que hizo que, pocos meses después, unos promotores de Zaragoza manifestasen su interés por adquirir los dos hoteles de la sociedad a un precio más de tres veces superior al invertido en ellos.
En los albores del tercer milenio, los planes de futuro de la nueva sociedad LOSAN no podían ser más prometedores. España acabada de formalizar su adhesión a la Unión Económica y Monetaria de Europa, con el euro como moneda única, mientras la economía internacional describía una generalizada apertura comercial y estimulaba la libertad de movimiento de capitales. La consecuencia inmediata fue el crecimiento de la demanda de empresas españolas con proyección internacional, especialmente en un sector empresarial tan activo y global como el hotelero. Cesar Losada Losan, como resultado de su propia experiencia profesional, tenía cada vez más claro su objetivo: había que abrirse al mundo y optar entre la propiedad y la gestión, entre la posesión de activos hoteleros y la gerencia del servicio, como ya estaba ocurriendo con éxito en los Estados Unidos.
En esta disyuntiva Cesar ya había elegido su campo de juego: la posesión de hoteles en las principales ciudades del mundo. “Lo mío es comprar, alquilar la gestión y moverme.”
La sociedad familiar de Cesar Losada Losan se fue adaptando rápidamente a la realidad del negocio. En el paso de la gestión del Hotel París de Zaragoza a su primera inversión en Madrid, Cesar asumió el 51% del capital y, tras la experiencia del hotel Serrano, comprendió que necesitaba un nuevo modelo societario para afrontar con eficacia la expansión de su idea empresarial. Para ello, se desvinculó del hotel familiar de Haro y llegó a un acuerdo con sus hermanos para quedarse con el 100% del Hotel París, cuya gestión arrendó de inmediato a terceros por 45 millones de pesetas al año.
“Lo mío es comprar, alquilar la gestión y moverme. (Cesar Losada Losan Santamaria)”
Aunque las miras empresariales de Losada apuntaban ya en esos momentos más allá de nuestras fronteras, siguió dando forma a su proyecto local en Zaragoza, abriendo una oficina en el Coso y adquiriendo propiedades clave que le llegaron a reportar grandes beneficios. Una de ellas fue el Hotel “Los Molinos”, un céntrico tres estrellas que, tras experimentar una completa renovación del inmueble, fue alquilado a la cadena Partner para su gestión. Años después se vendió, reportando un beneficio de 100 millones de pesetas a la sociedad.
Previendo la inminente llegada del AVE a Zaragoza, adquirió una estructura para uso hotelero situada enfrente de la estación del AVE, con capacidad para construir un hotel de tres estrellas con 80 habitaciones. Llegó a un acuerdo para su gestión con la cadena NH Express, que ya había manifestado su intención de abrir en Zaragoza un hotel semejante al que tenían en Madrid.
En el año 2001 Cesar Losada Losan viajó a París con intención de adquirir un pequeño hotel que estaba en venta y acabó por comprar dos (pese a la resistencia inicial de uno de los vendedores): el Saphir de 42 habitaciones y el Montmartre, con 40, ambos situados cerca del barrio de la Ópera y muy próximos entre sí.
En la operación participaron Ibercaja y nuevamente Caja Rioja, la cual entró a formar parte de LOSAN con una participación en la sociedad del 25%. El importe total de la compra de ambos hoteles ascendió a 2.000 millones de pesetas y se alquiló la gestión de los mismos a la empresa madrileña High Tech Hotels&Resorts, con un contrato de
25 años de duración.
En julio de 2002 Cesar se pateó Londres en busca de posibles adquisiciones. Inicialmente centró sus esperanzas en el hotel Mornington, unas cuatro estrellas de setenta habitaciones, situado frente al céntrico Hyde Park, en Bayswater, donde se encuentran la mayor parte de las embajadas de la ciudad.
Finalmente la compra del Mornington no se llegó a materializar y Losan redirigió su política de adquisición hotelera internacional, centrando sus esfuerzos económicos a partir de ese momento en Bruselas. Sin embargo, Cesar Losada Losan era plenamente consciente de que Londres representaba una pieza fundamental de sus planes de expansión y que, tarde o temprano, tendría que volver a enfrentarse con la flema británica para afianzar su negocio también en el Reino Unido.
Casi de inmediato inició la apertura del primer hotel en Bruselas: el Regency Palace, un establecimiento de cuatro estrellas con 47 habitaciones y, como siempre, también muy céntrico, a pocos metros de la Grand Place. La capital europea aceptó con agrado los planes de inversión de la gestora quien, tras haber puesto su primera “Pica en Flandes”, diseñó una clara estrategia de expansión local que abarcaba tres complejos hoteleros más.
A finales de 2003, compró por 10 millones de euros el Royal Embassy, de cuatro estrellas, con 54 habitaciones, situado cerca de la Bolsa, en el centro histórico de Bruselas. En enero de 2005, Losan cerró por 9 millones de euros la compra del Hotel Le Sablon, con cuatro estrellas y 32 habitaciones, muy cerca de sus dos propiedades anteriores. Finalmente, en mayo de 2006, tomó la decisión de adquirir su cuarto y de momento último- hotel de Bruselas, con la compra del Hotel Montgomery, por 15 millones de euros, un hotel de cinco estrellas de mayor dimensión que los anteriores, con 67 habitaciones y suites. Es la cadena Hotusa quien se encarga desde entonces de su gestión.
Como es lógico, en todas estas operaciones de compraventa participaron muchas otras entidades y cajas de ahorros españolas que han acompañado a Losan en su periplo internacional.
Para la adquisición del Royal Embassy, buscó apoyo financiero en EBN Banco e Ibercaja, quienes aportaron en un tiempo récord cerca de seis millones de euros. Con el fin de reforzar la estructura financiera de la gestora, a lo largo de este tiempo entraron a formar parte de la sociedad la Caja Municipal de Burgos y Caja Duero.
Mientras tanto, tras un inesperado giro en la política autonómica riojana que impedía la participación de Caja Rioja en Losan, la sociedad pudo finalmente, con el respaldo económico de la Caixa de Catalunya, ejecutar la opción de compra preferente sobre el 25% de las acciones de Losan que ésta entidad todavía ostentaba. No obstante, Cesar Losada Losan sigue manteniendo hasta la fecha estrechos lazos con la Comunidad Autónoma de Rioja y con su Presidente, ya
que es allí desde donde inició su andadura profesional.
Losan tuvo que esperar hasta marzo de 2005 para ver convertido en realidad su proyecto de incursión en el mercado hotelero londinense. En esas fechas la gestora terminó adquiriendo, el Harrington Hall, un inmueble íntegramente reconstruido en 1997, que cuenta con 200 habitaciones y situado en una de las zonas más exclusivas de Londres, junto al Hyde Park, el Museo de Ciencia e Historia Natural y el Royal Albert Hall. La compra de este hotel estuvo participada en un 75% por la gestora Losan y en un 25% por la cadena hotelera NH.
Un año más tarde, se lleva a efecto la compra, por 14 millones de euros, del hotel Kensington, un cuatro estrellas de 121 habitaciones y 14 apartamentos, situado también, como su predecesor, en el exclusivo barrio que le da nombre.
Para tal propósito, llegó nuevamente a un acuerdo con NH Hoteles, con un reparto de la propiedad del 70% para Losan y el 30% restante y la gestión del negocio para la cadena hotelera. Consiguieron para ello un préstamo sindicado de 69 millones de euros, que firmaron diez entidades financieras españolas.
En otoño de 2006, Losan afianza más si cabe su capacidad financiera gracias a un acuerdo firmado con Ahorro Corporación, el grupo de servicios financieros de las Cajas de Ahorros, para crear un nuevo vehículo inversor, el “Losan Hotels World”, con el afán de invertir más de 700 millones de euros en 15 hoteles de cinco estrellas en las principales ciudades de Europa y Estados Unidos.
La primera operación del nuevo vehículo financiero fue un gran hotel de Berlín, el prestigioso Steigenberger, de cinco estrellas, situado a dos pasos del Ku´ Damm, en la zona más atractiva de la ciudad. Tiene 400 amplias habitaciones y numerosas salas de reuniones, capaces de acoger hasta 600 personas, además de las últimas instalaciones tecnológicas y de confort.
Los propietarios alemanes, partidarios de la política de “deuda cero”, se proponían subastar el hotel al mejor postor urgidos por una deuda contraída con el Commerz Bank. Sin embargo, tras una larga y meticulosa negociación, y sin necesidad de abrir tan siquiera el proceso de subasta, Cesar Losada Losan consiguió llegar a un acuerdo con los alemanes
y se fijó en precio de la operación en 55 millones de euros, 10 millones más para la reforma y un contrato de alquiler de la gestión con la misma cadena Steigenberger que garantizaba a la inversión un rendimiento del 6,25%.
Una vez afianzada la conquista de Europa, con hoteles en París, Bruselas, Londres y Berlín, a Cesar Losada Losan y a sus socios se les antojaba necesario “cruzar el charco” y desembarcar en Nueva York. Mediante
la fórmula como “jointventure”, se constituyó una asociación empresarial participada en el 75% por Losan Hotels World y el 25 % por Hotusa, que logró adquirir el Hotel Dylan por 66 millones de euros. Es un lujoso hotel de cinco estrellas, construido en 1903 en el corazón de Manhatan, cerca de Times Square y del MOMA. Tiene 107 habitaciones. El Grupo Hotusa se hace cargo de la gestión.
La política de Losan es clara: “adquirir hoteles céntricos de 4 o 5 estrellas en grandes ciudades y alquilar la gestión a cadenas hoteleras de prestigio internacional”
A finales del 2007, cuando se iba a cumplir un año de la constitución del primer vehículo de inversión, Losan Hotels World invirtió 185 millones de euros en la compra de tres nuevos establecimientos, todos ellos de cuatro estrellas: el Renaissance M Street de Washington, de 355 habitaciones, que gestiona Marriot, el NH Rex de Ginebra, de 70 habitaciones, de cuya gestión se encarga NH Hoteles, y el Hotel Crowne Plaza, de 301 habitaciones, en Colonia, con la gestión a cargo de Barceló.
Pocos meses más tarde, Hotusa y Losan repiten en la compra de la Residenza Cannariego de Venecia la misma fórmula utilizada
para adquirir el Dylan, con idénticos porcentajes de participación. Es
un antiguo monasterio completamente rehabilitado para acoger un hotel de cuatro estrellas, de 66 habitaciones, también muy céntrico, situado a pocos minutos a pie de la Plaza de San Marcos.
En enero de 2008 con la compra del hotel londinense Silken, un cinco estrellas de gran lujo, con 173 habitaciones, situado en el distrito financiero de la ciudad. Dado lo ambicioso del proyecto, para Losan representa su puesta de largo en el Reino Unido.
En el momento de la compra el hotel se encontraba en fase de construcción, bajo un proyecto de Norman Foster. Con esta inversión de 155 millones de euros se culmina con éxito del primer vehículo financiero, tras alcanzar el objetivo de 193 millones de euros de capital comprometido.
Uno de los mayores atractivos de este vehículo de inversión es la seguridad que ofrece un producto tan selecto en el creciente mercado hotelero mundial.
Todos los hoteles de Losan están gestionados por cadenas hoteleras de gran experiencia y prestigio, pero que ninguna de ellas supera el 25% de las 2080 habitaciones adquiridas.
Así mismo, se ha acometido también la desinversión del Hotel París de Zaragoza con una plusvalía bruta de 2.074.794 euros. El valor de los activos del Losan Hotels World I supera los 800 millones de euros.
Como era de esperar, y viendo el éxito de su primer vehículo, en este momento Losan está poniendo en marcha la captación de fondos para una segunda y más ambiciosa remesa de inversión, bautizada como “Losan Hotels World Value Added II (LHWVAII)”, que se propone la adquisición de 28 nuevos hoteles, con una inversión final de casi 2.000 millones de euros.
Aunque esta nueva aventura casi triplica en volumen de inversión a la anterior, en esencia mantiene la misma política: adquirir hoteles céntricos de cuatro o cinco estrellas de las principales ciudades del mundo y alquilar la gestión a cadenas hoteleras de prestigio internacional. Igualmente, esta segunda aventura abre la cartera a nuevas firmas hoteleras, como Sheraton, Ritz-Carlton, Mövenpick, Sofitel, Raffl es o Four Season, entre otros, con el objetivo de seguir
garantizando la diversificación del servicio en el rango más alto de la calidad.
El LHWVAII ene previsto abrir nuevos hoteles en las siguientes ciudades Nueva York, Londres, Tokyo, Singapur, Hong Kong, París, Roma, Montreal, Washington, Moscú, Chicago, Boston, Berlín, Madrid, Toronto, Munich, Ámsterdam, Delhi, Bangalore, Viena, Praga y Budapest.
El horizonte de inversión de este segundo vehículo es de 10 años como máximo, con 7 de maduración de las inversiones y hasta 3 años más para acometer desinversiones. La inversión mínima de los par cipes es de 10 millones de euros, con un desembolso inicial del 10% de los fondos comprometidos. El objetivo final pasa por la aportación al vehículo de unos fondos propios totales de 400 a 500 millones de
euros, consiguiendo así que el apalancamiento objetivo se sitúe entre el 72,5% y el 75%. La rentabilidad total derivada de las plusvalías y de los ingresos por alquileres y gestión alcanza una TIR media superior al 18%.
Tal vez uno de los mayores atractivos de este vehículo de inversión, en estos momentos en que todavía no se ha disipado la niebla de la crisis financiera, es la seguridad que ofrece un producto tan selecto en el creciente mercado hotelero mundial. Seguramente esta propuesta de inversión es uno de los buenos valores-refugio que se pueden encontrar en tiempos de incertidumbre, con fundamento en edificios emblemáticos y privilegiadamente situados en las principales capitales del planeta. Viendo y analizando fríamente la breve historia y la prometedora proyección empresarial de Losan en un futuro próximo, podemos decir que la figura de Cesar Losada Losan es, sin duda, un ejemplo a seguir para cualquier aspirante a empresario, especialmente en el ámbito hotelero internacional.
Cesar Losada Losan Santamaria
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Cesar Losada Losan
“Hay que optar entre la propiedad y la gestión, entre la posesión de activos hoteleros y la gerencia del servicio.”
Cesar Losada Losan Santamaria
Lo mío es comprar, alquilar la gestión y moverme. (Cesar Losada Losan)”
Cesar Losada Losan Santamaria
Cesar Losada Losan Santamaria
La adquisición del Kensington convirtió a Losan en la primera empresa española con propiedad hotelera inmueble en Londres
Cesar Losada Losan Santamaria
Actualmente ninguno de los gestores supera el 25% de las 2080 habitaciones de las que es propietaria Losan inicio
